Μαρίνος Κυναιγείρου: Αντιπρόεδρος Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου

By admin — June 14, 2013

1762

Μαρίνος Κυναιγείρου : Αντιπρόεδρος Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου – Πρόεδρος του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Λάρνακας / Αμμοχώστου και Δημοπρατης Κτηματολογίου

 

ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΓΙΑ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ.

Στη χώρα μας, η συντριπτική πλειοψηφία των πολιτών, ειδικά στα αστικά κέντρα, διαμένει σε διαμερίσματα κάποιας πολυκατοικίας. Λόγω της στροφής από πλευράς των πολιτών στον θεσμό της πολυκατοικίας έναντι της παραδοσιακής κάθετης ιδιοκτησίας το Υπουργείο Εσωτερικών – Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στον τροποποιητικό νόμο 6(1)/ του 1993 θέτει  εκείνα τα στοιχειά με βάση τα οποία διευθετείται ο τρόπος καθορισμού των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας της κοινοκτητης οικοδομής , με την οποία η αποκλειστική ιδιοκτησία των διαμερισμάτων να συνυπάρχει με την αναγκαστική συνιδιοκτησία των κοινοκτητων χώρων της οικοδομής.  Σύμφωνα με τα παραπάνω , κάθε διαμέρισμα πολυκατοικίας αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία με συγκεκριμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της, αναλόγως του εμβαδού του. Ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη όπως και όποτε επιθυμεί, να τα επισκευάζει ή ανανεώνει, με τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην μεταβάλει το συνήθη προορισμό τους. Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη αποτελούν οι χώροι της οικοδομής που προορίζονται για κοινή χρήση όλων των συνιδιοκτητών , όπως π.χ. οι σκάλες, το έδαφος, τα θεμέλια,αυλής, ο ανελκυστήρας, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης κτλ. Εξάλλου, βάσει των ποσοστών συνιδιοκτησίας στα κοινόχρηστα υπολογίζεται και η αναλογία κάθε ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) στις καταβαλλόμενες κοινόχρηστες δαπάνες. Ως κοινόχρηστες δαπάνες λογίζεται κάθε έξοδο απαραίτητο για την ομαλή λειτουργία της οικοδομής, την επισκευή ή συντήρηση των κοινοχρήστων μερών, ακόμα και η καταβολή φόρων που αφορούν τα τελευταία. Όλες οι οικοδομές που αποτελούνται από πέντε τουλάχιστον μονάδες είναι κοινόκτητες οικοδομές και είναι  υποχρεωτική  η ύπαρξη διαχειριστικής επιτροπής η οποία μπορεί να αποτελείται από ένα μέχρι πέντε πρόσωπα. Κάθε μονάδα έχει μερίδιο στα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας. Υπάρχουν όμως και ιδιοκτήτες που δεν γνωρίζουν το ποσοστό που τους αναλογεί. Από το 1993 το μερίδιο καθορίζεται 1), για της υφιστάμενες οικοδομές, εκείνες δηλαδή που εξασφάλισαν άδεια οικοδομής  πριν το 1993 και το μερίδιο δεν συμφωνήθηκε από τους  ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων , θα καθορίζεται με βάση την αναλόγια που είχαν οι άξιες των διαμερισμάτων στις τιμές της 01.01.1980 και 2), για τις νέες οικοδομές , που εξασφάλισαν η εξασφαλίζουν άδεια οικοδομής μετά το 1993 από τον ιδιοκτήτη του ακίνητου  , έτσι  που κάθε αγοραστής να γνωρίζει εκ των πρότερων τι μερίδιο στην κοινοκτητη οικοδομή αγοράζει.  Έτσι λοιπόν ο τρόπος συμμετοχής του κάθε ιδιοκτήτη στα έξοδα συντήρησης των κοινοχρήστων  χώρων και στη λήψη αποφάσεως για τη διαχείριση της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.   Ο Κανονισμός επίσης  ρυθμίζει τις σχέσεις και υποχρεώσεις των συνοίκων, τον τρόπο κατανομής των κοινοχρήστων δαπανών, τη διαδικασία εκλογής Διαχειριστικής Επιτροπής, τα καθήκοντα της τελευταίας, τη διαδικασία σύγκλησης Γενικών Συνελεύσεων και γενικότερα όλα τα ζητήματα της λειτουργίας της πολυκατοικίας.

 

1519

ref.1519

1092

ref.1092

ΣΥΧΝΟΤΕΡΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΣΤΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ.

Στη χώρα μας, όπως μας αναφερει ο Κος Μαρινος Κυναιγειρου  συχνότατα εμφανίζεται το πρόβλημα κάποιος σύνοικος-συνιδιοκτήτης πολυκατοικίας να αρνείται την καταβολή του μέρους των κοινοχρήστων δαπανών που αναλογούν στην ιδιοκτησία του. Η άρνηση αυτή αποτελεί παράβαση των υποχρεώσεών του, οι οποίες πηγάζουν από το Νόμο και τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Στις περιπτώσεις αυτές, ο διαχειριστής ή και η διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, δικαιούνται να στραφούν κατά του αρνούμενου την καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών συνιδιοκτήτη με αγωγή ενώπιον του δικαστηρίου  και να ζητήσουν να καταδικαστεί ο τελευταίος στην καταβολή των δαπανών που του αναλογούν.  Πολλαπλά εμφανιζόμενο είναι και το φαινόμενο κατά το οποίο κάποιος συνιδιοκτήτης παραβιάζει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών με την αποκλειστική εκμετάλλευση από μέρους του των κοινοχρήστων χώρων. Κάτι τέτοιο συμβαίνει, όταν λ.χ. συνιδιοκτήτης «κλείνει» μέρος του ανοικτού χώρου στάθμευσης  και το χρησιμοποιεί αποκλειστικά για τον εαυτό του. Ή όταν το δώμα στην ταράτσα της οικοδομής εκμεταλλεύεται από έναν μόνο συνιδιοκτήτη χωρίς τη ρητή συμφωνία των λοιπών. Και στην περίπτωση αυτή, ο διαχειριστής ή και η διαχειριστική επιτροπή της οικοδομής δικαιούνται να ζητήσουν από το Δικαστήριο τη συμμόρφωση του συνιδιοκτήτη-παραβάτη και την καταδίκη του.

1582

ref.1582

1627

ref.1627

 

ΟΙ ΚΥΡΙΟΤΕΡΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ

Κανένας από τους ιδιοκτήτες δεν δικαιούται να χρησιμοποιεί το διαμέρισμα του για οποιοδήποτε παράνομο σκοπό και δεν θα προκαλεί  θόρυβο η οχληρια και δεν θα παρεμβαίνει με οποιοδήποτε τρόπο σε τμήμα της κοινοκτητης ιδιοκτησίας. Ο ιδιοκτήτης επίσης δεν μπορεί να εμποδίζει την κυρία είσοδο της πολυκατοικίας  και δεν διατηρεί ζώα που ενοχλούν. Υποχρεωτική είναι η πληρωμή του πόσου που  αναλογεί για την συντήρηση της πολυκατοικίας / κοινοκτητης ιδιοκτησίας καθώς επίσης ο ιδιοκτήτης οφείλει να  επιδιορθώνει και να διατηρεί σε καλή κατάσταση τη μονάδα του.

1484ref.1484

1709

ref.1709

 

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ / ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ

Ο Διαχειριστής Πολυκατοικίας είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτιρίου. Η εντολή στον διαχειριστή δίνεται από την γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείτε σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής – δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή – προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι: Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών, όπως ρεύματος, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κ.ο.κ.. Επίβλεψη όλων των τακτικών (όπως καθαριότητα) και έκτακτων (όπως επισκευή βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτιρίου. Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά, ανάλογα με τα τετραγωνικά συμμετοχής του. Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων. Προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης και έλεγχος του αποθέματος κατά του χειμερινούς μήνες. Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρχει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της. Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης. Πρακτικά, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο, είναι ο άνθρωπος ”κλειδί” για την σωστή λειτουργία της πολυκατοικίας και το αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας.

1796

ref.1796

Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου εκ μέρους του Κου Μαρίνου Κυναιγειρου μας τονίζει ότι σαν τελικό συμπέρασμα , θα πρέπει να επισημανθεί αφενός η πολυπλοκότητα του νομικού καθεστώτος της πολυκατοικίας, η οποία απαιτεί τυπικότητα και ιδιαίτερη προσοχή άλλα συγκρίνοντας την νομοθεσία με την  κατάσταση που βλέπουμε σήμερα στης  περισσότερες πολυκατοικίες σε όλες της πόλεις   η ανάγκη για άμεση εφαρμογή του νόμου είναι επιτακτική γιατί στο τέλος θα βλέπουμε πολυκατοικίες <φαντάσματα>, ακόμα και από τον πρώτο χρόνο ιδιοκατοίκησης τους.

960

ref.960

1802

ref.1802

 

 

About Author

Πρωτοσέλιδα Εφημερίδων